Imposta municipale propria (IMU)

Versare l'imposta municipale propria (IMU)

IMU è l'acronimo di "Imposta Municipale Propria" (quella che una volta si chiamava "ICI").

L'imposta è stata introdotta con il Decreto legislativo 14/03/2011, n. 23 e la sua applicazione è stata anticipata al 2012 dal Decreto legge 06/12/2011, n. 201. Nel corso degli anni è stata oggetto di diverse revisioni normative, e attualmente è disciplinata dalle disposizioni di cui alla Legge 27/12/2019, n. 160, art. 1, com. 739-783.

A partire dall'anno 2020, a seguito dell'approvazione della Legge del 27/12/2019, n. 160, è in vigora la nuova IMU, che sostituisce le vecchie IMU e TASI (quest'ultima è stata abolita).

Anche la nuova IMU non si applica all'abitazione principale e alle relative pertinenze, pertanto devono versare l'imposta solo i proprietari di altri immobili (seconde case, altri box, negozi, uffici, laboratori, ecc...), abitazioni principali di lusso (categoria A1, A8 e A9), terreni, aree fabbricabili e fabbricati rurali.

Sono rimaste in vigore le riduzioni già previste a favore dei proprietari di immobili locati a canone concordato e di immobili ceduti in uso gratuito.

Approfondimenti

Su quali immobili si deve pagare? Chi la deve pagare?

L'IMU è dovuta in caso di possesso di immobili esclusa l’abitazione principale o assimilata (salvo quelle in categoria A/1, A/8 o A/9).

I soggetti passivi dell’imposta sono i possessori di immobili, intendendosi per tali il proprietario ovvero il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi.

Non si paga l’IMU sull'abitazione principale e le relative pertinenze:

  • per "abitazione principale" si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente
  • per "pertinenze dell’abitazione principale" si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità a uso abitativo.

Sono considerate abitazioni principali anche (Legge 27/12/2019, n. 160, art. 1, com. 740):

  • le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari
  • le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica
  • i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti dal Decreto Ministeriale 22/04/2008, adibiti ad abitazione principale
  • la casa famigliare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso
  • un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia a ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia a ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, e, fatto salvo quanto previsto dal Decreto legislativo 19/05/2000, n. 139, art. 28, com. 1, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica
  • l’unità immobiliare posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in Istituti di ricovero o sanitari, a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata. La predetta agevolazione può essere applicata per una sola unità immobiliare.

Continuano a essere assoggettate all'IMU le abitazioni principali delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e le relative pertinenze.

Occorre inoltre presentare la dichiarazione IMU:

  • quando ci sono state variazioni rispetto alle dichiarazioni ICI o IMU già presentate
  • quando si sono verificate variazioni che non sono conoscibili dal Comune (e quindi il Comune non è comunque in possesso delle informazioni necessarie per verificare il corretto adempimento dell’obbligazione tributaria)
  • per tutto quello che riguarda le aree edificabili (acquisto, cessione, terreno agricolo che diventa area fabbricabile, area che diventa edificabile a seguito di demolizione del fabbricato)
  • per l'applicazione di aliquote agevolate
  • per fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, cosiddetti "beni merce"
  • per gli immobili che sono stati oggetto di atti per i quali non è stato utilizzato il MUI (modello unico informatico).

Per conoscere nel dettaglio i casi in cui la dichiarazione IMU va presentata, consulta il paragrafo 1.3 della guida ministeriale.

Come si calcola?

La base per calcolare l'IMU è data dalla rendita catastale (così come risulta dalla visura catastale).

La rendita va rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente della categoria catastale dell'Immobile.

Si ottiene così l'imponibile ai fini IMU, che va moltiplicato per l'aliquota deliberata dal Comune per quella categoria di immobile.

Esempio:

Appartamento categoria A/02 (abitazioni di tipo civile)
Rendita catastale da visura: 721,75 €
Rendita rivalutata: 721,75 € x 5% = 757,84 €
Coefficiente della categoria catastale: 757,84 € x 160 = 121.256,40 €
Imponibile IMU: 121.256,40 € x l'aliquota deliberata dal Comune.

L'importo va rapportato ai mesi di possesso e alla percentuale di possesso dell'immobile.

Quando si paga?

L’IMU deve essere versata in due rate, il 16 giugno e il 16 dicembre, ma si può decidere anche di pagare in un’unica soluzione entro il 16 giugno.

Le scadenze che cadono di sabato o in un giorno festivo sono rinviate al primo giorno lavorativo successivo.

Come si paga?

L'IMU si deve pagare con versamento diretto, utilizzando il modello F24 che prevede una apposita sezione e deve essere compilato un rigo per ogni Comune in cui si posseggano degli immobili. Devono essere indicati:

  • il codice del tributo (reperibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate)
  • il codice catastale del Comune destinatario del pagamento (reperibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate)
  • il numero dei fabbricati posseduti in quel Comune
  • per gli immobili classificati nel gruppo D va distinta la quota destinata allo Stato e quella destinata al Comune
  • se si tratta di versamento in acconto oppure a saldo
  • l'anno di riferimento
  • le detrazioni per l'abitazione principale (categorie A/1, A/8 e A/9)
  • l'importo dovuto.
Quando si presenta la dichiarazione?

È obbligatorio presentare la dichiarazione IMU nei seguenti casi:

  • quando ci sono state variazioni rispetto alle dichiarazioni ICI o IMU già presentate
  • quando si sono verificate variazioni che non sono conoscibili dal Comune (e quindi il Comune non è comunque in possesso delle informazioni necessarie per verificare il corretto adempimento dell’obbligazione tributaria)
  • quando le modifiche che determinano un diverso importo dell'imposta dovuta sono relative a riduzioni d'imposta (come nel caso dei fabbricati di interesse storico o artistico o nel caso e dei fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, dei terreni agricoli o terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola). Le riduzioni vanno dichiarate sia quando si acquista che quando si perde il relativo diritto
  • per gli immobili che sono stati oggetto di atti per i quali non è stato utilizzato il MUI (modello unico informatico)
  • quando il contribuente non ha chiesto gli aggiornamenti della banca dati catastale.

Per un'elencazione esaustiva, consulta le istruzioni ministeriali.

Applicazione agevolazioni

La normativa nazionale prevede l'applicazione di aliquote agevolate per alcune casistiche particolari.

Se si ricorre in queste casistiche occorre allegare alla dichiarazione IMU apposita documentazione.

Immobile storico, inagibile o inabitabile

La base imponibile è ridotta del 50% (Legge 27/12/2019, n. 160, art. 1, com. 747):

  • per i fabbricati di interesse storico o artistico di cui al Decreto legislativo 22/01/2004, n. 42, art. 10.
  • per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni. L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, da allegare alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente può presentare una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà con cui attesta di essere in possesso della dichiarazione di inagibilità o inabitabilità, come indicato, del fabbricato, redatta e sottoscritta da un tecnico abilitato.

Alla condizione di degrado di un immobile può porsi rimedio unicamente mediante interventi di ristrutturazione o di demolizione e mai con interventi di manutenzione.

Immobile in comodato a uso gratuito

La base imponibile è ridotta del 50% per le unità immobiliari, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda una sola abitazione in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato (Legge 27/12/2019, n. 160, art. 1, com. 747).

Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all'immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il beneficio si estende in caso di morte del comodatario al coniuge di quest’ultimo in presenza di figlio minori.

Immobile a canone concordato

Per le abitazioni locate a canone concordato di cui alla Legge 09/12/1998, n. 431 l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune è ridotta al 75%.

Applicazione agevolazioni a seguito dell'emergenza sanitaria Covid-19

Decreto legge 14/08/2020, n. 104, convertito con modificazioni dalla Legge 17/07/2020, n. 126

Gli immobili rientranti nella categoria catastale D/3 destinati a spettacoli cinematografici, teatri e sale per concerti e spettacoli godono dell’esenzione dal pagamento dell’imposta per le annualità 2021 e 2022 a condizione che i relativi soggetti passivi siano anche gestori delle attività esercitate (Decreto legge 14/08/2020, n. 104, art. 78, com. 3, convertito con modificazioni dalla Legge 17/07/2020, n. 126).

Legge 30/12/2020, n. 178

In considerazione degli effetti connessi all’emergenza epidemiologica da Covid-19, per l’anno 2021 non è dovuta la prima rata dell’imposta municipale propria relativa a (Legge 30/12/2020, n. 178, art. 1, com. 599):

  • immobili adibiti a stabilimenti balneari marittimi, lacuali e fluviali, nonché immobili degli stabilimenti termali
  • immobili rientranti nella categoria catastale D/2 e relative pertinenze, immobili degli agriturismi, dei villaggi turistici, degli ostelli della gioventù, dei rifugi di montagna, delle colonie marine e montane, degli affittacamere per brevi soggiorni, delle case e appartamenti per vacanze, dei bed & breakfast, dei residence e dei campeggi, a condizione che i relativi soggetti passivi siano anche gestori delle attività ivi esercitate
  • immobili rientranti nella categoria catastale D in uso da parte di imprese esercenti attività di allestimenti di strutture espositive nell’ambito di eventi fieristici o manifestazioni
  • immobili destinati a discoteche, sale da ballo, night club e simili, a condizione che i relativi soggetti passivi siano anche gestori delle attività ivi esercitate.

Attenzione: come indicato nelle faq pubblicate sul sito del Ministero delle Finanze, possono beneficiare dell’esenzione solo le attività svolte in forma di impresa, con la conseguente esclusione dal beneficio per gli immobili gestiti da persona fisica senza alcuna forma imprenditoriale connotata da attribuzione di partita IVA.

A partire dall’anno 2021 per una sola unità immobiliare a uso abitativo, non locata o data in comodato d’uso, posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto da soggetti non residenti nel territorio dello Stato che siano titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia, residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall’Italia, l’imposta municipale propria è applicata nella misura della metà (Legge 30/12/2020, n. 178, art. 1, com. 48).

Conversione del Decreto Legge 22/03/2021, n. 41 con la Legge 21/05/2021, n. 69

In considerazione del perdurare degli effetti connessi all’emergenza sanitaria da Covid-19, è disposta l’esenzione dal pagamento della prima rata IMU 2021 per gli immobili posseduti da soggetti passivi titolari di partita IVA, residenti o stabilititi in Italia, che svolgono attvità di impresa arte o professione o producono reddito agrario (stessi soggetti beneficiari del contributo a fondo perduto in favore degli operatori economici previsti dal Decreto Legge 22/03/2021, n. 41), nei quali, gli stessi soggetti passivi, esercitano le attività di cui siano anche gestori.

Questi soggetti devono essere titolari di reddito agrario o con ricavi o compensi non superiori a 10.000.000,00 € nel periodo di imposta 2019 e con l’ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi dell’anno 2020 inferiore almeno del 30% rispetto al medesimo dato del 2019 (quest’ultimo requisito non è richiesto per le attività che hanno avuto inizio dal 1° gennaio 2019).

Sono esclusi dal beneficio:

  • gli enti pubblici (organi e amministrazioni dello Stato, compresi quelli a ordinamento autonomo, anche se dotati di personalità giuridica, i Comuni, i consorzi tra enti locali, le associazioni e gli enti gestori di demanio collettivo, le Comunità Montane, le Province e le Regioni), i soggetti intermediari (banche, società finanziarie, confidi, ecc.) e le società di partecipazione
  • le imprese, arti e professioni e le attività agricole cessate alla data del 23 marzo 2021 oppure avviate dopo il 23 marzo 2021 (data di entrata in vigore del Decreto Legge 22/03/2021, n. 41).

Conversione del Decreto Legge 25/05/2021, n. 73 con la Legge 23/07/2021, n. 106

Le unità immobiliari possedute da persone fisiche e concesse in locazione a uso abitativo, se il possessore ha ottenuto in proprio favore una convalida di sfratto per morosità entro il 28 febbraio 2020, la cui esecuzione è sospesa sino al 30 giugno 2021, oppure successivamente al 28 febbraio 2020, la cui esecuzione è sospesa fino al 30 settembre 2021 o fino al 31 dicembre 2021, godono dell’esenzione dal pagamento dell’imposta per l'annualità 2021.

Chiarimenti in merito a lavoratori agricoli pensionati, coadiuvanti e società agricole

Il Decreto legge 14/08/2020 n. 104, n. 78-bis ha fornito interpretazioni autentiche (con effetti retroattivi) di alcune norme riguardanti i lavoratori agricoli pensionati, i coadiuvanti e le società agricole.

Coadiuvanti

I familiari coadiuvanti del coltivatore diretto, appartenenti al medesimo nucleo familiare, iscritti nella gestione assistenziale e previdenziale agricola quali coltivatori diretti, beneficiano della disciplina fiscale dei titolari dell’impresa agricola al cui esercizio partecipano attivamente (Legge 31/12/2018, n. 145, art. 1).

Soci di società di persone

Ai soci delle società di persone esercenti attività agricole, in possesso della qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale si riconoscono e si applicano le agevolazioni tributarie stabilite dalla normativa vigente a favore delle persone fisiche con qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale (Decreto legislativo 18/05/2001, n. 228, art. 9)

Lavoratori agricoli pensionati

Si considerano coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali anche i pensionati che continuano a svolgere la propria attività in agricoltura e mantengono l’iscrizione nella gestione previdenziale e assistenziale agricola.

Dichiarazione IMU degli enti non commerciali

Gli enti non commerciali devono presentare entro il 30 giugno la dichiarazione IMU il cui modello verrà approvato dal Ministro dell’Economia e delle Finanze. Nel frattempo i contribuenti devono continuare a utilizzare il modello di dichiarazione di cui al Decreto Ministeriale 26/06/2014.

La dichiarazione va inviata, per ogni anno di imposta, esclusivamente per via telematica, al Dipartimento delle Finanze secondo le specifiche tecniche pubblicate sul sito del Ministero delle Finanze.

I soggetti tenuti alla dichiarazione sono solo gli enti non commerciali che posseggono immobili oggetto dell’esenzione di cui al Decreto legislativo 30/12/1992, n. 504, art. 7, com. 1, let. i. Pertanto, gli enti non commerciali che possiedono solo immobili che non rientrano in tale fattispecie di esenzione devono presentare la dichiarazione ordinaria.

Per ulteriori informazioni, consulta il sito del Ministero delle Finanze.

Dichiarazione del canone concordato

É stata confermata la riduzione pari al 25% dell'imposta dovuta per gli immobili locati con contratto a canone concordato ai sensi della Legge del 30/12/1998, n. 431, art. 2 comma 3. È necessaria la presentazione di un'apposita dichiarazione utilizzando il modulo sottostante, a meno che non si sia già provveduto a consegnare copia del contratto precedentemente.

Dichiarazione di comodato gratuito

La Legge di bilancio 2020, che ha introdotto la nuova IMU accorpandola con la TASI, ha confermato la riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili ceduti in comodati gratuito.
La base imponibile è ridotta del 50% nei seguenti casi: per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all'immobile concesso in comodato possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il beneficio in questione si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.

La riduzione legata al comodato gratuito è quindi possibile solo se ricorrono le seguenti circostanze:

  • l'immobile deve essere concesso in comodato gratuito solo a parenti in linea retta (genitori/figli)
  • sono esclusi dal beneficio i comodati concessi a parenti e affini al di fuori del primo grado (fratelli, cognati, nonni, zii, generi, nuore, suoceri ecc...)
  • l'immobile concesso in comodato gratuito deve essere utilizzato quale abitazione principale dal comodatario (utilizzatore)
  • il contratto di comodato gratuito deve essere registrato
  • il proprietario che concede un immobile in comodato gratuito deve risiedere nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato
  • il proprietario non deve possedere su tutto il territorio nazionale altri immobili ad uso abitativo diversi da quello concesso in comodato e dalla propria abitazione principale. Entrambi devono però trovarsi nello stesso Comune.
  • sono escluse dal beneficio gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Il contratto di comodato deve essere registrato presso un qualunque ufficio dell'Agenzia delle Entrate.

Non vale nessuna scrittura privata o altra dichiarazione di concessione del comodato, nemmeno quelle già presentate al Comune o a Gesem per usufruire di precedenti agevolazioni in materia.

Con l'obbligatorietà della registrazione del contratto, la riduzione del 50% potrà essere applicabile solo dalla data di registrazione del contratto. 

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Ultimo aggiornamento: 06/04/2023 14:23.06